Zonder grote investeringen brengt ondernemer Felix Lepoutre leven in het noordelijk deel van de Beurs van Berlage. ‘Als het goed gaat, profiteert de Beurs ook.’

Flexwerken en vergaderen in de Beurs van Berlage. Vertel.

‘Sinds vorig jaar juli heb ik de Berlage Meet & Workspace geopend. Je kunt hier flexwerken, maar ook vergaderruimtes en werkplekken huren. Het is opgezet volgens het Seats2Meet-concept. Bij ons staat ontmoeten en kennisdelen centraal. Er is behoefte aan evenementen- en vergaderlocaties die meer bieden dan anonieme witte muren en mannen met paarse stropdassen die je ontvangen.

‘Bij Berlage Meet & Workspace reserveer je online een werkplek en betaal je met “sociaal kapitaal”: met trefwoorden geef je op onze website je expertise aan en laat je weten waar mensen jou voor kunnen aanspreken. Een programmeur die even meekijkt met een beginnende webbouwer, of een advocaat die in de lunchpauze tips geeft over bedrijfsaansprakelijkheid. Voor de gedeelde en vaste kantoren of vergaderruimten betaal je wel met euro’s.’

Lounge Meet Berlage

Flexwerken in Berlage Meet & Workspace

Met sociaal kapitaal betaal je geen huur. Hoe kun jij je het veroorloven om op zo’n toplocatie als de Beurs van Berlage te zitten?

‘Het zoeken naar een locatie was niet eenvoudig. Ik had wel een idee, maar vrijwel geen startkapitaal. Er staat veel vastgoed leeg, maar eigenaren houden vast aan huurprijzen van voor de crisis. Deze prijzen zijn niet haalbaar voor een huurder als ik, en bovenal loop ik veel risico als ik vanaf dag één torenhoge meterprijzen moet betalen.

‘Om toch mijn droom te verwezenlijken, heb ik meerdere locaties benaderd met een “ingroeimodel” van omzetdeling – een principe dat ik ken uit de horeca. Daar komt het vaker voor dat je niet meteen de gangbare huurprijs betaalt, maar dat de verhuurder het risico deelt met de ondernemer. Pas als de zaak goed loopt en de omzet toeneemt, stijgt de huurprijs. Dat idee heb ik neergelegd bij de Beurs van Berlage.’

Ondernemer Felix Lepoutre

Ondernemer Felix Lepoutre

De Beurs had wel oren naar omzetdeling? 

‘De noordoosthoek van het gebouw was een zwart gat in het nieuwe masterplan voor de Beurs. Er was geen huurder die dit deel een nieuwe functie gaf. Daarnaast komt mijn missie om ontmoetingen te faciliteren overeen met de missie van commercieel directeur Michiel Lindenbergh: hij hecht veel waarde aan maatschappelijke, creatieve en culturele functies.

‘Bovendien vertelde Michiel mij dat Berlage bij het ontwerpen van het gebouw een verborgen agenda had. Hij ontwierp eigenlijk een “volkspaleis” in plaats van een huis voor de effectenhandel. Berlage was socialist en hoopte dat het gebouw ooit voor iedereen toegankelijk zou zijn. In de beeldhouwwerken en de schilderingen in het gebouw is dit ook terug te zien.’

Met een gedeelde visie ben je er nog niet. Hoe heb je ze daadwerkelijk overtuigd?

‘Ik toonde Michiel Lindenbergh een verdienmodel waarin we met omzetdeling de eerste jaren onder de huurprijs zitten, na twee à drie jaar quitte draaien en na vijf jaar ruim boven de gevraagde huurprijs zitten. In dit model gaat 30 procent op aan huur, 30 aan inkopen, 30 aan personeelskosten – 10 procent is winst. Van de 30 procent die naar de Beurs gaat, hebben we overigens geen onder- of bovengrens afgesproken. Als het goed gaat, profiteert de Beurs dus ook. Dat vind ik wel zo eerlijk met het vertrouwen dat ze in mij stellen.’

Heb jij nooit slapeloze nachten over de haalbaarheid van je plan?

‘Natuurlijk wel. De Beurs wilde met mij in zee, maar konden me geen garantie geven dat ik vijf jaar mag blijven zitten. Als een andere huurder opduikt, kan het zijn dat ik weg moet. In de eerste maanden was het spannend of ik de geschetste groei kon waarmaken. Maar nu, negen maanden later, gaat het zo goed, dat de omzet zelfs boven mijn eigen verwachting is. Dit komt door het netwerk dat ik heb opgebouwd, de expertise van mijn team, de aantrekkelijkheid van het gebouw, de handige ligging en het feit dat het in Amsterdam staat en er dus genoeg vraag is naar deze flexwerkfunctie. Bovendien denkt de Beurs van Berlage met me mee. Zij verhuren bijvoorbeeld ook vergaderruimtes, maar nemen vooral grote partijen aan. Kleinere partijen worden naar ons doorverwezen.’

Is jouw aanpak een oplossing tegen de epidemische leegstand? 

‘Het idee van flexwerken en vergaderen is misschien niet overal toe te passen, maar het concept van omzetdeling wel. Daarbij moet je een goed doordacht verdienmodel kunnen voorleggen en geluk hebben dat jouw visie overeenkomt met die van de exploitant of vastgoedeigenaar.

‘Daarnaast is je eigen ervaring en netwerk belangrijk. Ik had bijvoorbeeld al ervaring met ingroeimodellen en het runnen van locaties volgens het Seats2Meet-concept. Wil je dit model inzetten om leegstand aan te pakken, dan is het voor jou als ondernemer een taak om je missie goed te verwoorden en je cijfers op orde te hebben – en verder is vooral de vastgoedwereld aan zet. Het is op termijn onhoudbaar om vast te houden aan boekwaarden en panden leeg te laten.’

Noordzijde Beurs van Berlage

Noordzijde Beurs van Berlage

Vergaderruimte met Berlage interieur.

Is het nog van invloed of het pand monumentaal is?

‘De monumentale status van de Beurs was geen factor in het wel of niet kunnen toepassen van mijn concept. Maar de bekendheid en allure van het pand zorgen wel voor meerwaarde.

‘Er zijn nog veel kleine toevoegingen uit de jaren tachtig, zoals tussenwandjes. Een aantal van die elementen wil ik aanpassen, zodat de uitstraling van het gebouw beter wordt. Nu de locatie goed draait, kan ik daar langzaamaan mee beginnen. Er moet bijvoorbeeld iets gedaan worden aan de luchtbehandeling. Nu moet een raampje open als het te warm wordt. Dat de straatgeluiden dan binnenkomen, nemen huurders overigens op de koop toe. Ook al loopt bij de verhuur van ruimtes nog van alles mis, de blijvende herinnering bij veel klanten is die van de architectuur, de sfeer en de verhalen die in het pand verborgen zitten.’


Felix Lepoutre volgde de Hogere Hotelschool in Den Haag en werkte als afstudeerder voor Seats2Meet. Uiteindelijk runde hij de eerste Seats2Meet-locatie in Utrecht. Voordat hij de Berlage Meet & Workspace opende, initieerde Lepoutre meerdere projecten op het gebied van online communicatie en strategie en was hij locatiemanager bij Igluu.nl.