Een duurzame aanpak van leegstand

Leegstaand vastgoed is in Nederland goed in beeld gebracht. Het CBS houdt al jaren de cijfers bij van de leegstand van kantoren, winkels en woningen per gemeente. Maar over leegstand in relatie met demografische gegevens is minder bekend. Een interview met number-cruncher Maarten van Tuijl, lid van het Herbestemmingsteam (H-team).

kaart I: verschillende typen leegstand

“Terwijl leegstand in een groeigemeente om een andere aanpak vraagt dan in een gebied met krimp,” aldus H-teamlid Maarten van Tuijl. Om meer grip te krijgen op de leegstandsopgave maakte hij een aantal kaarten. Een gesprek over de spanning tussen leegstand en demografie. Wat betekent dit voor de omgeving?

Er zijn 8 miljoen gebouwen in Nederland. Hiervan staan er 320.000 leeg (4%). Op kaart I (hierboven) worden de verschillende typen leegstand verbeeld: per gemeente is het percentage leegstand te zien ten opzichte van de totale gebouwenvoorraad. In vervolg hierop ontwikkelde Maarten vanuit het H-team kaart II (hieronder). De verschillende typen leegstand zijn hier bij elkaar opgeteld, zodat de gemiddelde leegstand per gemeente duidelijk wordt. Hierdoor worden de door hem genoemde ‘brandhaarden van leegstand’ zichtbaar.

“De gemeente Kerkrade is zo’n brandhaard. Daar staat maar liefst 28% van de kantoren en 22% van de winkels leeg. Of de gemeente Sluis in Zeeland: 23% van de kantoren staat leeg en – heel opmerkelijk – 20% van de woningen. In deze gemeenten neemt het aantal inwoners af. Maar ook groeiende gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht kampen met veel leegstand. Beide uitersten vragen om een andere aanpak. Een groeigemeente biedt veel kansen voor transformatie, terwijl in een krimpgemeente sloop ook wenselijk kan zijn.”

kaart II: gemiddelde leegstand per gemeente

Leefbaarheid
Kernvraag is hoe we ervoor zorgen dat een stad of gebied een aangename plek blijft om te wonen. “In een krimpgemeente is het meestal niet haalbaar om al het leegstaand vastgoed te laten staan en van een nieuwe bestemming te voorzien. Leegstaande gebouwen brengen ook veel kosten met zich mee. Er kan dan bijvoorbeeld worden gekozen voor vergroening. Maar hoe wordt dat gefinancierd? Dat zijn dilemma’s waar deze gemeenten zich voor gesteld zien,” vertelt Maarten. “In een groeigemeente daarentegen is veel behoefte aan woningen. Maar als er alleen maar naar woningen wordt getransformeerd, krijg je allemaal Vinex-wijken middenin de stad. Je moet vermijden dat alle andere functies naar de randen van een stad worden verbannen. Daarom is het noodzakelijk niet alles aan de markt over te laten. Als geld het enige argument is, komt dat de leefbaarheid niet ten goede.”

Uitdaging
Maarten ontwikkelde kaart III (hieronder) om de extreme leegstand in demografische context te zien. “Hier zie je dat krimp zich voornamelijk afspeelt aan de randen van Nederland, en groei plaatsvindt in het midden rondom de steden. Dat is op zich een logische tendens. Maar het is een uitdaging daar op een toekomstbestendige en duurzame manier mee om te gaan,” zegt Maarten. “We moeten niet weer dezelfde fout maken als voorheen en alle weilanden vol gaan bouwen.” Volgens cijfers van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) is de behoefte aan woningen zo groot dat die nooit kan worden ondervangen door herbestemming. Hoe kan aan die behoefte worden tegemoetgekomen? Maarten: “Zoals het EIB graag ziet dat er weer gebouwd wordt in Nederland, zo ziet het H-team natuurlijk graag dat bestaand vastgoed wordt herbestemd. En er kán een hoop vastgoed worden herbestemd, maar dat geldt niet voor alle leegstaande gebouwen. De oplossing ligt ergens in het midden. Het is vooral belangrijk de locaties voor deze nieuwbouw verstandig te kiezen.”

kaart III: leegstand in demografische context

Creatieve oplossingen
De Rijksoverheid heeft hier een belangrijke rol, vindt Maarten. “Er zijn zaken die je niet aan gemeenten moet overlaten. Dat zijn concurrenten van elkaar; daar zitten te veel tegenstrijdige belangen. Elk dorp wil wel een eigen bedrijventerrein of rekent zich rijk met de voorspelde woningbehoefte van zijn buurgemeente! Maar met wat voor soort land zadelen we onze kinderen straks dan op? Het belang van duurzame gebiedsontwikkeling en het streven naar compacte steden overschrijdt individuele gemeentebelangen en zelfs die van de provincies. Daarom moet er op rijksniveau worden besloten over geschikte groeilocaties in Nederland. Om duurzaam te herbestemmen moet er onderscheid worden gemaakt tussen leegstand in gebieden met demografische groei en leegstand in gebieden met krimp. Als het gaat om groei, dan moet herbestemming van bestaand vastgoed voorrang krijgen. En moet er toch worden nieuwgebouwd: houd de stad dan zo compact mogelijk door bestaande wijken te verdichten en eventuele uitbreidingslocaties weloverwogen te kiezen. Het gaat over kwaliteit: over de mensen, niet over de stenen. Overigens zie ik daar ook een belangrijke rol voor ontwerpers en architecten. Die kunnen daar een bijdrage aan leveren met hun vermogen om voor complexe opgaven met creatieve en kwalitatieve oplossingen te komen.”

Maarten van Tuijl (1972) is oprichter van temp.architecture, initiatiefnemer van Panorama West en Urbact Lead Expert. Samen met Tom Bergevoet schreef hij twee boeken De flexibele stad en The flexible city – sustainable solutions for re-use.

Op 23 juni 2016 organiseert Maarten met het H-team de debatavond ‘Sustainable solutions for re-use’ in Pakhuis de Zwijger, Amsterdam. In aanloop daarnaar verschijnen er op de site van het H-team  in juni twee blogs van Maarten van Tuijl: één over de aanpak van leegstand in krimpgemeente Kerkrade, en één over de aanpak in groeigemeente Amsterdam.